Якщо Ваш будинок мають зносити.

Будівельний бум продовжується на теренах Хмельницького. Освоюються землі в нових мікрорайонах. Однак найбільш привабливими залишаються райони старої забудови в центральній частині міста. Так, дійсно місто повинно оновлюватись, а з іншого боку - не втрачати свого колориту. При будівництві в районах старої забудови головним питанням є відселення мешканців з будинків, що підлягають знесенню. При цьому повинні бути дотримані права людей - мешканців будинків. З іншого боку, кожен інвестиційний проект будівництва нового будинку повинен мати економічну привабливість і прибутковість. Якщо сторони знаходять такий баланс інтересів, вони всі залишаються задоволеними. Раніше процес відселення при знесенні будинків під нову забудову регулювався насамперед Житловим Кодексом України, ст.171, та деякими підзаконними актами, що визначали розмір компенсацій за нерухоме майно, що підлягає знесенню.

Однак прийнятий за радянських часів Житловий Кодекс не враховував питання власності на житло, наявності у однієї особи декількох квартир та інші. Ці та багато інших питань законодавець намагався врахувати в нещодавно прийнятому Законі України «Про комплексну реконструкцію кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду» від 22 грудня 2006 року № 525-V. Цей закон встановлює більш чіткі правила дій сторін при знесенні кварталів (мікрорайонів) старої забудови.

До застарілого житлового фонду закон відносить сукупність об’єктів житла до п’яти поверхів, які за технічним станом не відповідають сучасним вимогам, строк експлуатації яких збіг, а знос основних конструкційних елементів становить не менш 60%. Стаття 12 Закону встановлює порядок компенсації власникам (наймачам) при відчуженні застарілого житлового фонду, що належав їм. Така компенсація може бути грошовою, на основі експертної оцінки, або шляхом надання іншого житла.

При цьому визначальною обставиною є перебування на квартирному обліку в міськвиконкомі на отримання житла або покращення житлових умов. Перебування на такому обліку свідчить про те, що особа має умови життя нижче встановлених стандартів та не має іншого житла. В цьому разі розрахунок площі, що надається при відселенні, визначається виходячи з того, що всі, хто перебуває на обліку, отримують житло за встановлених норм. Інша ситуація, що є досить типовою, коли особа має приватизоване житло, тобто є власником цього житла, але прописала (зареєструвала) в цієї квартирі ще декілька осіб, наприклад батьків, що постійно мешкають в іншому місці та мають інше житло. В цьому разі розраховувати на забезпечення всіх цих осіб квартирами було б несправедливо, і новий закон «поставив крапку» в цьому питанні. В такому випадку власнику компенсується не більш як 50% понад площі, яку він мав до знесення. Розрахунки по новому закону наглядно показати на прикладах.

Приклад 1. Родина з 3-х осіб мешкає у двокімнатної приватизованій квартирі площею 40 кв.м. При відселенні така родина має отримати нову двокімнатну квартиру площею до 60 кв.м.

Приклад 2. Родина з 5-ти осіб (четверо дорослих, одна дитина) мешкає у неприватизованій однокімнатній квартирі, перебуває на квартирному обліку на покращення житлових умов, не має іншої нерухомості. При відселенні така родина має отримати нову однокімнатну квартиру та нову двокімнатну квартиру для родини з дитиною.

Приклад 3. Декілька родин (разом 9 осіб) прописані у трикімнатної квартирі площею 70 кв.м., яка є власністю однієї родини, при цьому батьки (дві родини) проживають постійно у селі, а ще дві особи мають у власності інші квартири. При такому випадку за старим правилом всі ці 9 осіб мали претендувати на окреме житло для кожної родини. За новим законом власники такої квартири мають отримати нову квартиру площею до 105 кв. м., або декілька квартир такою сумарною площею.

Наведені приклади є досить умовними, і на перший погляд може скластися враження, що новий закон погіршив права осіб, хоча це зовсім не так.

Ще раз повернемося до балансу інтересів сторін. Чому розбудова центральної частини міста складна? Тому, що на досить малій земельній ділянці мешкає реально чи формально досить багато осіб. В практиці автора був випадок, коли за 320 кв.м. землі у центральній частині міста мешканці для відселення запросили нерухомості на 2,5 млн. доларів США. І всі ці вимоги були обґрунтовані їх нагальними сімейними потребами. Але найдорожчі земельні ділянки у Лондоні чи Нью-Йорку коштують дешевше. Тому і залишились ті мешканці у ветхих будиночках і далі.

Закон України «Про комплексну реконструкцію кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду» має дійсно прогресивний характер та буде сприяти цивілізованому процесу забудови старої частини міста  та покращенню житлових умов як громадян, будинки яких підлягають знесенню, так і громадян, які мають придбати квартири у новозбудованих будинках.

Адвокат
Сітніков Андрій Володимирович
Юридичне бюро на Театральній, 48